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DIREITOS INERENTES À AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS NA PLANTA

Atraso de entrega – Vícios Construtivos – Revisão de Contrato de Promessa de Compra e Venda.

O fomento imobiliário trouxe consigo o infeliz atropelamento de direitos dos consumidores. Dentre tantas violações as mais comuns são: a) o atraso da entrega; e b) vícios construtivos. Tais descumprimentos afetam tanto o bolso quanto o moral dos consumidores deixando-os desnorteados, ansiosos e, porque não, revoltados. Além do mais, na grande maioria dos contratos estão inclusas inúmeras cláusulas abusivas, o que muitas vezes ocorre de forma silenciosa e alheio ao conhecimento da maioria. Portanto, para alertar os futuros e atuais compradores, elencamos abaixo os principais direitos a serem observados:

FASE PRÉ CONTRATUAL

Oferta

Conforme determina o Código de Defesa do Consumidor, a entrega do produto ou serviço colocado no mercado, à disposição dos consumidores, deve ser exatamente igual aos termos de como constou na oferta.

Dessa forma, havendo disparidade entre o Memorial Descritivo do empreendimento e a construção realizada, tanto o Condomínio quanto os consumidores devem exigir a execução do serviço conforme prometido ou o abatimento proporcional de valores.

FASE CONTRATUAL

Taxas de Corretagem

Quando adquire um imóvel na planta, o consumidor, geralmente, vai até o stand de vendas da empresa construtora/vendedora, e lá encontra profissionais dispostos a realizarem a comercialização das unidades (corretores). No momento em que o negócio é fechado, é cobrado um valor de corretagem do consumidor. Tal cobrança é evidentemente abusiva, uma vez que tais corretores são contratados pela incorporadora e fomentam o negócio em pro da incorporadora/construtora.

Ou seja, em outras palavras, quem contrata o serviço de corretagem é a empresa vendedora, mas quem paga por ele é o consumidor!

Tal ilegalidade é patente, e o valor da cobrança indevida pode ser exigido em juízo. Aliás, sobre isso já se manifestou o Procon:

NAS AQUISIÇÕES DE IMÓVEIS EM STANDS DE VENDA DE CONSTRUTORAS / INCORPORADORAS É PERMITIDA A COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM?

Não. É prática abusiva a cobrança de qualquer importância a título de comissão de corretagem nos contratos de venda e compra de imóveis novos e/ou na planta quando o consumidor se dirige diretamente ao stand de venda da incorporadora ou construtora.

Cabe à empresa que está promovendo a venda a responsabilidade pelo pagamento da comissão, uma vez que preferiu contratar os corretores para intermediar a venda ao invés de realizá-las diretamente aos consumidores.

Da mesma forma, considera-se abusiva qualquer cláusula contratual que estabeleça a imposição desta cobrança de corretagem ao consumidor, tendo em vista que se trata de serviço não solicitado e não contratado por ele.

Fonte: http://www.procon.sp.gov.br/dpe_respostas.asp?id=40&resposta=340

Cobrança de IPTU e Taxa Condominial antes da entrega das chaves:

Outra prática muito comum é a Construtora/Vendedora cobrar os encargos de IPTU e de taxa de condomínio antes da entrega das chaves.

Isso é também abusivo, porque o consumidor só pode ser responsabilizado por tais cobranças a partir do momento em que estiver efetivamente com a posse do imóvel (caracterizada pela entrega das chaves).

Correção de índice nacional de custos da construção – INCC após a fase de construção

Enquanto o imóvel está sendo construído, as parcelas devidas são corrigidas pelo INCC, que é o Índice Nacional de Custos da Construção. Isso está correto. Porém, quando há o atraso na entrega da obra, algumas construtoras continuam aplicando esse mesmo índice (INCC), o que acaba elevando muito o valor do imóvel, porque este é um dos índices mais altos do país, e dessa forma fica sendo muito vantajoso para a construtora atrasar a obra.

Portanto, se for identificada a correção monetária por este índice, após o prazo da entrega previsto, o consumidor deve pleitear seu direito à justa correção, pelo IGPM, que é o Índice Geral de Preços do Mercado.

FASE ENTREGA

Atraso na Entrega do Imóvel

Após aguardar o tempo estipulado no contrato, para a conclusão das obras, o consumidor ainda aguarda por mais um período para que tenha seu imóvel, e assim, possa concretizar o sonho da casa própria. Esse é justamente o problema mais reclamado pelos consumidores, porque, obviamente, todo planejamento e expectativa ficam frustrados.

A questão de condicionar o prazo de conclusão das obras à assinatura do contrato de financiamento é igualmente abusiva, porque torna extremamente “vago o prazo de entrega de chaves, situação em que o comprador fica em desvantagem e sujeito ao arbítrio do promitente vendedor.” (Apelação 2000042-79.2013.8.26.0577)

Nesses casos, a Justiça tem entendido que o máximo que se pode aceitar como prazo excedente são cento e oitenta dias, quando previstos no contrato, geralmente como “prazo de tolerância”.

Importante destacar que havendo atraso além daquele estipulado contratualmente, a construtora deve indenizar os consumidores, por danos materiais e morais que decorreram do atraso.

Taxas de interveniência para casos de financiamento com outro Banco

Também é considerada ilegal e abusiva, porque a obrigatoriedade de aceitação de financiamento com o Banco parceiro da Vendedora é considerada venda casada, assim como ocorre com a cobrança de corretagem, prática contrária ao direito do consumidor.

FASE PÓS ENTREGA

Não bastasse tantos abusos nas fases pré contratual e contratual, não raros são os casos em que, após a tão esperada entrega dos imóveis, apresentam-se os vícios construtivos, ou seja, defeitos e problemas que ocorrem por conta da má construção.

Também há os casos em que, após o imóvel estar pronto, verifica-se que não corresponde ao projeto lançado e vendido.

E, como dito acima, a oferta vincula a execução da obra, de maneira que devem os

consumidores exigirem a realização do serviço ou o abatimento proporcional do preço.

CONCLUSÃO

Como destacado, os pontos citados são exemplos de percalços eventualmente encontrados pelos consumidores, que adquirem imóveis advindo de uma recente incorporação (naplanta) – questões de Direito que deve ser tratada com atenção e, assim como outras, serem analisadas de acordo com suas peculiaridades.

Autoria: 

Dr. Mário Tocchini NetoDra. Beatriz Martins Dellagnezze

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